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담보신탁

담보신탁과 관련된 주요 질문과 답변을 모았습니다. 해당 질문을 클릭하시면 답변을 보실 수 있습니다.

Q 담보신탁이란?열기
담보신탁이란 부동산 소유자가 자신 또는 타인의 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위해 자기소유의 부동산을 부동산신탁회사를 통해 담보로 제공하는 제도입니다. 부동산신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산 소유권자로부터 부동산을 신탁받아 신탁부동산을 채권자를 위하여 담보가치가 유지,보전 되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 신탁부동산을 위탁자에게 돌려 줍니다.
그러나 만약 채무가 불이행되면 부동산신탁회사가 신탁부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게
채무를 변제하고 잔여 처분대금은 수익자에게 교부합니다. 부동산담보대출의 경우 금융기관 등이 일반적으로 근저당권을 많이 이용해왔지만 담보신탁이 근저당권에 비해 비용 및 담보가치유지와 신속한 환가절차 측면 등에서 유리한 면이 많아 최근 많이 이용되고 있습니다.

담보신탁의 장점
담보신탁의 장점
구분 장점
부동산 소유자
(채무자)
  • 대출관련 부대비용 절감 (근저당권 설정보다 유리)
  • 채권실행 시 공매로 처리하기 때문에 법원경매의 폐해 예방
    (저가경락 및 경락지연에 따른 재산손실 예방)
  • 추가대출시 비용절감 및 절차 간편
채권기관
(금융기관)
  • 신탁회사가 담보물을 관리하므로 채권기관은 관리비용 및 인력절감
  • 공매로 처리하기 때문에 채권실행기간 단축 및 비용절감가능
  • 신탁재산은 파산재단에서 제외되므로 채권기관은 채권보전에 유리함
  • 담보취득 후 우선채권(임금채권)이 발생하지 않음
Q 담보신탁과 저당제도의 차이는 무엇인가요?열기
담보신탁, 저당제도
구분 담보신탁 저당제도
담보설정방식 신탁회사로 소유권이전 근저당권 설정
담보부동산 관리 신탁회사 관리 대출기관 관리
신규임대차, 후순위권리설정 배제 가능 배제 불가능
담보취득후 우선채권 발생 여부 신탁등기후 발생 불가 임금채권 발생가능
강제집행 방법 신탁회사 직접 공매 경매
강제처분 소요기간 단기 장기
강제집행절차 간편 복잡
강제집행 소요비용 적음 많음
부동산 처분가액 상대적 고가 저가
물상대위권 행사 사전압류 불필요 사전압류 필요
재산보전 처분 대상 아님 대상
채무자의 소요비용 적음 많음
Q 담보신탁에 의한 대출금액 및 대출에 소요되는 시간은 어떻게 되나요?열기
가. 담보신탁에 의해 대출가능한 금액은 담보물건의 종류 및 현황 등에 따라 다소 차이는 있으나, 통상 감정평가금액의 50~60% 정도가 가능하며 대출금액의 130% 정도가 담보가액입니다.

나. 대출에 소요되는 시간은 대출금액, 차입자의 신용도 등에 따라 대출금융기관의 의사결정기간에 다소 차이가 있으나 제반 요건 충족 시 통상 담보신탁 의뢰부터 1주일 정도 소요됩니다.
Q 담보신탁의 수익증권은 유가증권에 해당 되나요? 열기
담보신탁과 관련하여 부동산신탁회사에서 발급하는 우선수익권증서는 일종의 담보부채권자로서 우선수익자의 지위를 증명하는 증거증권의 효력이 있으나 유가증권에는 해당되지 않습니다.
Q 차주 부도시 환가절차는? 열기
  • 대출기관에서 채무이행 최고후 신탁회사에 환가요청
  • 감정평가를 의뢰하여 공매가격 결정
  • 신탁회사에서 공개경쟁 입찰방식 등으로 공개시장에서 매매
  • 신탁계약서에서 정한 순위에 따라 환가대금 교부
  • 매수자에게 소유권이전
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