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신탁일반

신탁일반과 관련된 주요 질문과 답변을 모았습니다. 해당 질문을 클릭하시면 답변을 보실 수 있습니다.

Q 부동산신탁이란?열기
신탁법 및 신탁업법에 의한 부동산신탁회사의 부동산신탁은 신탁등기를 통해 부동산의 형식적 소유권을 신탁회사로 이전하고 신탁목적(개발, 관리, 담보, 처분 등)에 따라 부동산을 이용하는 것에 대한 합법적인 보장을 받는 선진국형 부동산제도입니다.
Q 부동산신탁회사는 주로 어떤 일을 하는 곳인가요?열기
부동산신탁회사는 부동산개발, 관리, 투자에 대한 전문지식을 바탕으로 개발신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁 뿐만 아니라 부동산투자신탁(REITs), 자산유동화증권(ABS), 부동산컨설팅, 처분대리, 대리사무 등을 취급하는 종합부동산 개발, 금융, 컨설팅 전문회사입니다.
부동산신탁회사는 부동산의 소유자가 전문지식 및 자금부족 등으로 부동산을 적절히 활용하지 못하는 경우 부동산 소유자의 의뢰를 받아 전문적 지식 및 사업역량을 동원하여 부동산을 개발,관리 또는 처분한 후 그 이익을 소유자에게 돌려주는 역할을 합니다.
Q 부동산신탁회사 이용시 유리한점은 무엇인가요?열기

가. 신뢰성 (안전성)

  • 부동산신탁회사는 신탁업법상 금융감독위원회의 인가를 받은 부동산신탁전업 금융회사로서 모든 업무가 합법적이고 공정하게 처리되므로 믿을 수 있습니다. 또한 부동산신탁회사에 신탁된 신탁재산에 대하여는
  • 1)제3자의 강제집행이 배제되며,
  • 2)신탁회사의 고유 재산과는 별도로 독립하여 회계처리, 관리 및 운용되므로 안전성이 보장됩니다.

나. 경제성 (수익성)

  • 부동산에 관한 전문지식과 경험 및 사업역량을 바탕으로 수탁재산을 최유효 이용방안에 따라 개발 ?관리 ? 처분(분양 ? 임대)함으로써 최대한의 경제적 이익을 창출하여 고객에게 높은 수익을 제공합니다.

다. 편의성

  • 부동산신탁회사는 부동산의 경제적 이용 등과 관련하여 필연적으로 발생하는 개발, 건축, 분양, 법률, 세무, 금융, 행정 등 복잡하고 번거로운 사무처리를 대행하여 드립니다.
Q 신탁등기시 등기부상 기재는 어떻게 되나요? 신탁원부는 무엇인가요?열기
신탁등기를 하면 부동산 등기부상 기재내용은 다음과 같습니다.

가. 표제부는 부동산의 표시에 관련되는 사항이므로 부동산이 신탁되었다고 해서 표제부가 변경되는 것은 아닙니다.

나. “갑구”는 소유권관계를 표시하는 곳이며, 신탁등기를 하는 경우 등기목적은 소유권이전, 등기원인은 신탁, 권리자 및 기타사항에는 신탁회사가 표시되며, 신탁원부 ㅇㅇ호로 신탁계약서가 표시됩니다.

다. 신탁원부는 등기부상에 신탁의 내용을 모두 표시할 수 없기 때문에 별도의 장부를 두는 것이며, 신탁원부를 열람해 보면 실지로는 신탁계약서가 편철되어 있습니다.

라. 부동산신탁의 특성상 신탁계약내용이 매우 중요므로 이를 공시하기 위하여 "신탁원부"의 형식으로 별도의 장부를 통해 공시되며 신탁원부는 신탁계약의 이해관계자들이 관할등기소에서 열람 및 등본을 발급 받을 수 있습니다 .
Q 부동산신탁사에 신탁등기시 많은 비용이 발생하지 않나요?열기
지방세법에 의거 형식적인 소유권이전인 신탁등기에 대하여 취득세는 면제되고 등록세는 건당 약 3,600원 입니다.

※ 신탁을 하였다고 부동산 보유에 따른 재산세, 종합토지세 등이 면제되는 것은 아닙니다.
※ 절차 : 신탁계약 체결 ▶ 신탁보수 납부 ▶ 신탁 등기 (법무사 이용)
Q 신탁 부동산은 반드시 화재 보험 등에 가입해야 하나요?열기
가. 실질적인 관리책임을 신탁회사에서 부담하는 갑종 관리신탁이나 담보 신탁의 경우에는 신탁사가 직접 화재보험에 가입하거나 위탁자가 가입한 보험증권에 신탁사가 질권을 설정하는 형태로 반드시 보험에 가입해야 하며 담보신탁의 경우 보험 가입비용은 위탁자가 부담합니다.

나. 소유권만 관리하는 을종관리신탁은 신탁계약 체결시 부동산관리실행 계약을 동시에 체결하게 되며, 이에 따라 실질적인 관리책임은 위탁자가 부담하게 됩니다. 따라서 신탁사가 화재보험 등을 통제하지는 않습니다.
Q 종중, 교회, 사찰, 학교 소유의 부동산도 신탁이 가능한가요?열기
종중, 교회, 사찰, 학교 소유의 부동산도 신탁이 가능합니다. 다만, 신탁은 부동산의 처분 권한이 있어야 하고 이를 증명해야 하므로 사단법인인 경우, 정관에서 정한 이사회의사록이 첨부되어야 한다거나 학교 부동산인 경우, 관계 행정기관의 매각 허가를 득해서 서류를 제출해야 하는 등 단체의 성격에 맞는 부동산 처분에 관한 요건을 모두 갖추어야 신탁이 가능합니다.
Q 신탁등기를 하게되면 등기부에는 어떻게 기재되나요 ?열기
가. 소유권 관계를 표시하는 ‘갑구’에는 등기목적은 소유권 이전으로, 등기 원인은 신탁, 권리자 및 기타사항에는 신탁회사가 표시되며, 신탁계약서가 ‘신탁원부 몇 호’ 라고 표시됩니다.

나. 부동산등기부상 ‘표제부’는 부동산의 표시에 관련된 사항을 표시하게 되는데 부동산 신탁으로 인하여 부동산 표시가 변경되는 것이 아니기 때문에 부동산신탁을 하였다고 하여 등기부상 표제부에 변경되는 것은 아닙니다.
Q 미성년자, 한정치산자 등 행위무능력자도 신탁행위를 할수 있는가 ?열기
신탁행위에는 재산권의 이전 및 기타 처분이 행해지므로 위탁자는 재산권을 처분할 수 있는 능력이 있어야 합니다. 따라서 원칙적으로 미성년자, 한정치산자 등 행위 무능력자의 신탁행위는 실질적으로 불가능합니다. 다만, 법정대리인이 동의를 하거나, 법정대리인이 직접 신탁하는 것은 가능합니다.
Q 위탁자의 사망 또는 부도시에는 어떤 조치를 취해야 신탁계약을 계속 유지할수 있는가 ? 열기
가. 위탁자가 사망할 경우, 원칙적으로 위탁자의 지위는 상속에 의해 상속인에게 승계됩니다. 이 경우 상속자는 신탁사에 위탁자 사망사실을 증명할 수 있는 서류와 필요에 따라 신탁해지 및 승계신청을 하면 됩니다.

나. 위탁자 부도시에도 신탁재산에는 압류, 가압류 등 강제집행이 불가능 하므로 일단 신탁재산은 보전하되 신탁에 따른 수익권이나 신탁만료에 따라 위탁자에게 신탁부동산이 반환되면 이를 보호할 수 없습니다.
Q 기 체결된 신탁계약서를 변경할 수 있는가? 열기
가. 위탁자, 우선수익자 등 이해관계자의 동의가 있으면 변경이 가능합니다.

나. 일부만 변경될 경우에는 변경계약을 체결하고 변경된 부분만 변경등기 하지만, 대부분은 신탁계약을 다시 체결하여 신탁등기를 하게 됩니다.

다. 신탁기간 중에 신탁회사의 업무내용이 크게 변경되지 않는다면 변경등기에 따른 절차비용 (법무사보수 등)만 위탁자가 부담하면 됩니다.
Q 신탁계약을 해지할 수 있는가? 열기
가.신탁계약 이후에는 신탁을 바탕으로 새로운 법률관계가 발생되어 이해관계자들의 이익을 보호하기 위하여 신탁계약 해지가 제한될 수 있습니다.

나. 표준신탁계약서에 의하면 신탁계약은 원칙적으로 해지할 수 없으나 위탁자, 수익자, 우선수익자, 신탁회사 등 신탁계약 관련자의 전원동의가 있을 경우에는 신탁계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 신탁을 해지하려면 신탁 해지신청서, 이해관계인 동의서를 제출하고 신탁회사와 신탁 해지증서를 작성하여 신탁말소등기를 하면 됩니다.

다. 신탁계약의 중도해지는 신탁계약서에 명시된 경우에만 가능하며, 위탁자는 신탁 해지시 발생되는 해지보수나 등기절차에 따른 비용을 부담해야 합니다. 또한, 위탁자는 신탁 해지로 인하여 신탁회사에 손해가 발생된 경우에도 책임이 있습니다.
Q 신탁보수 결정기준은?열기
신탁목적에 따라 신탁보수를 결정하는 신탁재산가액의 기준이 달라질 수 있으며, 업무의 난이도에 따라 계약 당사자간 조정이 가능합니다.
신탁보수를 결정하는 신탁재산가액의 일반적인 기준은 다음과 같습니다.

  • 1) 관리신탁
    • 토지 → 공지시가
    • 건물 → 기준시가
  • 2) 처분신탁 → 처분가액
  • 3) 담보신탁 → 수익권증서 발급금액
Q 신탁업무절차 및 기초서류는?열기
가.업무절차
신탁상담 및 의뢰 → 필요서류 구비 → 신탁계약 및 등기 → 신탁회사 업무수행 → 신탁목적 달성시 계약해지
나. 기초서류
  • 1) 관리, 처분신탁 : 기본서류
  • 2) 담보신탁 : 기본서류 + 위탁자의 재무제표 + 부채증명원 + (감정평가서)
  • 3) 대리사무 : 기본서류 + 토지이용(도시)계획확인원 + 지적도 + 사업계획서 + 수지분석자료

※ 기본 서류
  • 부동산등기부등본 (토지, 건물)
  • 토지(임야)대장
  • 건축물관리대장
  • 공시지가확인원
  • 주민(법인)등록 등본
  • 인감증명서
  • 부동산신탁신청서
Q 신탁원본이란?열기
일반적으로 신탁재산의 평가금액을 의미합니다. 즉, 신탁회사가 위탁자로부터 수탁 받은 신탁재산의 가치가 얼마인가를 나타내는 금액입니다.
이와 같은 신탁원본은 신탁회사가 위탁자로부터 이전받는 재산권의 가치가 어느정도 인지를 나타낼 뿐만 아니라, 신탁계약의 해지시 신탁회사의 관리행위로 인해 위탁자가 손실을 보았는지 이익을 보았는지를 나타내는 기준이 되기도 합니다.
Q 신탁재산도 강제집행이 가능한가?열기
신탁부동산에 대하여 위탁자의 채권자가 일방적으로 강제집행을 시도한다 하더라도 신탁법 제21조 "원칙적으로 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없다" 의 조항을 들어 법원의 결정에 이의신청으로 대응하게 됩니다.
Q 분양관리신탁이란? 열기
가. 분양관리신탁이란?

「건축물의분양에관한법률」이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산의 소유권을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 제도입니다.

나. 분양관리신탁의 적용대상
  • 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 건축물
  • 오피스텔로서 20실이상인 경우
  • 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적이 합계가 3,000㎡ 이상인 경우
  • 바닥면적의 합계가 3,000㎡이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 경우
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