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도시개발사업

1 ) 도시개발사업이란?

당사는 평택 신흥지구, 창원 무동지구, 대전 학하지구 등 도시개발사업 대리사무를 수주하여 많은 노하우를 축척하였으며 효율적인 금융관리 및 건설관리의 합리적 조정과 신탁제도를 활용한 사업의 안정성 및 투명한 사업관리를 통해서 성공적인 프로젝트를 수행합니다.

2 ) 도시개발사업의 구조도

  • 토지주조합(시행사)국제신탁회사
    • 사업성 검토
    • 인허가 진행
    • 공동주택 분양 등
    • 택지준공, 건축물 준공
  • ←대리사무 계약 (금융지원 및 신탁관리)→
  • 국제신탁회사
    • 상위계획(도시기본계획 등) 부합여부
    • 인허가 가능여부 검토
    • 토지이용계획 수립(예상 감보율 등 감안)
    • 사업타당성 검토
    • 대지조성공사 시공사 선정 주관
    • 사업비 조달 실시 (Project Finacing 대출 실시) 및 자금 관리
    • 토지인허가 진행(엔지니어링회사 선정 주관)
    • 도시개발구역 지정/개발계획수립/실시계획수립/환지계획수립 및 인가
    • 공동주택 사업계획 승인/건축허가 등
    • 공동주택 분양계획 수립 및 분양관리 실시
    • 사업관리(공정관리,자금관리 등)
    • 자금관리, 기성관리, 환지처분, 사업정산 등

3 ) 도시개발사업 개요

도시개발사업의 정의
도시개발구역 안에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지 등의 기능을 가진 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업 (도시개발법 제2조 제1항 제2호)
도시개발사업의 목적
계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 기여함(도시개발법 제1조)
도시개발법 제정 경과
그 동안의 도시개발은 주택단지개발, 산업단지개발 등과 같은 단일 목적의 개발방식으로 추진되어 신도시의 개발 등 복합적 기능을 갖는 도시를 종합적 체계적으로 개발 하는 데는 한계가 있었는 바, 종전의 도시계획법의 도시계획사업에 관한 부분과 토지구획정리사업법을 통합 보완하여 도시개발에 관한 기본법으로서 도시개발법을 제정함으로써 종합적 체계적인 도시개발을 위한 법적 기반을 마련하는 한편, 도시개발에 대한 민간부문의 참여를 활성화하여 다양한 형태의 도시 개발이 가능하도록 하였음.
도시개발구역의 규모
도시개발구역의 지정대상면적은 도시계획구역안과 구역 밖으로 구분 함(영 제2조제1항)
  • ① 도시계획구역 안의 경우
    • 주거지역 및 상업지역은 1만㎡ 이상
    • 공업지역은 3만㎡ 이상
    • 자연녹지지역 : 1만㎡ 이상
    • 생산녹지지역(생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 30% 이하인 경우에 한함) : 1만㎡ 이상
      • 자연녹지지역인 경우에는 광역도시계획 또는 도시기본계획상 개발이 가능한 지역에만 지정하여야 함.
      • 생산녹지지역 또는 보전녹지지역을 불가피하게 도시개발구역에 포함시키고자 할 때에는 도시계획으로 먼저 용도지역을 자연녹지지역으로 변경한 후에 도시개발구역을 지정하여야 함.
  • ② 도시계획구역 밖은 30만㎡ 이상
사업방식
도시개발사업은 시행자가 도시개발구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있음.(도시개발법 제20조 제1항)
  • ① 사업방식의 기준
    사업방식의 기준
    구분 기준
    수용 또는 사용방식 당해 도시의 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우
    환지방식 대지로서의 효용증진과 공공시설의 방비를 위하여 토지의 교환.분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비해 현저히 높아 수용 또는 사용하는 방식으로 시행하는 것이 어려운 경우
    혼용방식 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역이 부분적으로 위의 경우에 해당하는 경우
  • ② 사업방식별 시행자
    사업방식별 시행자
    수용 또는 사용방식(매수방식) 환지방식
    • ① 국가 또는 지방자치단체
    • ② 정부투자기관(한국토지공사/ 대한주택공사/
         한국수자원공사/농업기반공사/한국관광공사/
         한국철도공사)
    • ③ 지방공사
    • ④ 토지소유자(토지면적의 2/3이상 소유자), 조합
    • ⑤ 수도권정비계획법에 의한 지방이전법인
    • ⑥ 건설사업기본법에 의한 일반건설업자
         (토목공사업 및 토목건축 공사업)
    • ⑦ ①~⑥호 해당자 2 이상이 도시개발사업을
         목적으로 출자하여 설립한 법인
    • ① 토지소유자 또는 조합
      • ① 항의 규정에 불구하고 다음의 경우 지정권자가 사업시행자를 지정함
        • 토지소유자 또는 조합이 시행자 지정을 신청하지않거나 신청내용이 위법부당 할 경우
        • 지방자치단체장이 집행하는 공공시설공사와 병행
        • 지방자치단체 등의 시행에 동의한 때(면적 : 1/2, 토지소유자 : 1/2)
    •  《시행자 범위》
        • 한국토지공사, 대한주택공사, 지방공사, 신탁회사

4 ) 도시개발사업 추진 체계도

토지수용방식(민간시행자인 경우)

  • 수용,사용방식
    • 토지수용권의 부여(법 제21조)

      사업대상토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 매입과 토지소유자 총수의 3분의 2 이상 동의

    • 토지상황채권의 발행(시행자→지정권자) : 법 제22조

      민간시행자인 경우는 금융기관 으로 지급보증

    • 이주대책 수립 : 법 제23조

      공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률

    • 조성토지의 공급계획(시행자→지정권자) : 법 제25조 선수금(시행자→지정권자) : 법 제24조
    • 분양
    • 조성토지등의 준공전 사용허가(분양자→지정권자) : 법 제52조
  • 혼용방식
    • 수용,사용방식 + 환지방식
  • 환지방식
    • 환지계획의 작성환지설계(시행자) : 법 제27조
    • 환지계획의 인가 신청(시행자→구청장) : 법 제28조
    • 환지계획의 인가(시장, 구청장)
    • 환지예정자의 지정(필요시)(시행자) : 법 34조
    • 환지처분(시행자) : 법 제39조
    • 등기 촉탁ㆍ신청(시행자) : 법 제42조(환지처분공고 후 14일 이내)
    • 청산금의 징수ㆍ교부(시행자→토지소유자) : 법 제45조
  • 준공검사(시행자→지정권자) : 법 제492조
  • 공사완료에 따른 인ㆍ허가 등의 의제 : 법 제51조 준공토지 등의 준공전 사용 : 법 제52조
  • 공사완료의 공고, 준공검사필증 교부 또는 보완시공조치 : 법 제50조
환지방식
토지면적의 3분의2 이상, 토지소유자 총수의 3분의1 이상 동의(도시개발법 제4조)
구역지정 및 개발계획수립 단계
  • 기초 조사
  • 구역지정제안서(도시개발 계획안) 작성 (제안자 또는 자치단체장)
  • 공람 또는 공청회 개최 (주민 또는 관계전문가 등 의견청취)

    시·구 도시계획위원회 자문

    구역지정 제안
    대상구역 토지면적의 3분의2 이상에 해당되는 토지소유자 도의 필요(법 제11조 6항)
    제안에 의하여 구역이 지정된 경우 제안자를 우선으로 시행자 지정 가능(규칙 제11조 4항)
  • 도시개발구역 지정권자
    • 시장 : 대상면적 66만m² 이상
    • 구청장 : 대상면적 66만m² 미만

    건교부장관에게 통보(법 제9조 3항)

  • 관계기관 협의 및 도시계획위원회 심의(법 제8조)
  • 도시개발구역지정 고시(법 제9조) (지정권자)

    개발면적 100만m² 이상 건교부장관 승인(법 제3조)

실시계획단계
  • 실시계획 작성(시행자)
    • 각종 제 영향평가 및 에너지사용 계획 협의
    • 제1종 지구단위계획 수립
  • 실시계획의 고시(지정권자) : 법 제18조
  • 공사 착수

5 ) 당사의 장점

컨설팅
프로젝트의 잠재적 가치를 정확히 예측 분석하여 프로젝트 개발의 타당성을 검토해 드립니다.
프로젝트파이낸싱
최적의 금융구도를 개발하고 이에 맞는 도시개발에 관한 많은 노하우를 갖고 있는 시공사 및 금융기관을 연계해 드립니다.(당사는 시행사로 참여할 수 있습니다.)
자금관리
투명한 자금관리 및 정확한 기성관리를 통해 프로젝트의 수익률을 지켜드립니다.
사업정산
사업정산에 소요되는 비용을 최소화 시켜 사업주 이익을 극대화 시켜드립니다.
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