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토지신탁

1 ) 토지신탁이란?

건축자금이나 개발 Know-How가 부족한 토지소유자를 위하여 신탁회사가 토지소유자로부터 토지를 신탁 받아 개발계획의 수립, 건설자금의 조달, 공사관리, 건축물의 분양 및 임대 등 개발사업의 전 과정을 신탁회사가 수행 하고 발생한 수익을 토지소유자(위탁자 또는 수익자)에게 돌려주는 제도입니다.

2 ) 토지신탁의 구조도

  • 토지소유자(위탁자·수익자)→① 신탁계약→부동산신탁회사(수탁자)
  • 부동산신탁회사(수탁자)→② 수익권증서교부→토지소유자(위탁자·수익자)
  • 부동산신탁회사(수탁자)← ③ 공사발주(도급계약) →건설회사
  • 금융기관→④ 사업비자금조달→부동산신탁회사(수탁자)
  • 부동산신탁회사(수탁자)→⑤ 공사비지급→건설회사
  • 부동산신탁회사(수탁자)→⑥ 분양계약→수분양자
  • 수분양자→⑦ 분양금입금→부동산신탁회사(수탁자)
  • 부동산신탁회사(수탁자)→⑧ 사업비상환→금융기관
  • 부동산신탁회사(수탁자)→⑨ 수익배당→토지소유자(위탁자·수익자)

3 ) 토지신탁과 관리형토지신탁의 비교

관리형 토지신탁과 일반형 토지신탁의 비교
구분 토지신탁 관리형토지신탁
특징
  • 신탁회사가 사업비 자금조달
  • 건축주로서 사업수행 의무 부담
  • 신탁회사의 Risk가 큼
  • 사업비 조달책임을 사업주가 직접 부담 시공사는 책임준공과 지급보증 등을 통해 사업비 조달 협조
    분양수입금을 사용하여 지급하되 부족시 시공사 또는 금융기관이 사업비 부담
    신탁회사는 인허가 및 분양계약 등의 주체로서 자금 입출금 등의 관리업무만을 수행
  • 신탁회사의 Risk가 상대적으로 적음

4 ) 토지신탁의 종류

분양형 토지신탁
신탁토지에 건축, 택지조성 등의 사업을 시행한 후 이를 분양하여 발생하는 분양수익을 수익자에게 교부하는 신탁
임대형 토지신탁
신탁토지에 건축, 택지조성 등의 사업을 시행한 후 일정기간 동안 임대하여 발생하는 임대수익을 수익자에게 교부하는 신탁

5 ) 토지신탁의 장점

  • 토지소유자는 자금부담 없이 보유토지의 개발이 가능
  • 신탁회사가 처음부터 끝까지 모든 개발 관련 업무를 처리
  • 사업부지(신탁부동산)가 신탁법에 의해 법적으로 위탁자의 채권자로부터 보호받기 때문에 사업의 안정성 증가

6 ) 업무흐름도

  • 상담 및 신탁의뢰
    토지신탁신청서 / 토지, 건물등기부등본 / 토지 빛 건축물대장 / 토지이용계획 확인서
    / 기타 참고서류
  • 기본조사
    권리 및 법령관계조사 / 현지조사 및 시장조사 / 기타 기초자료 조사
  • 양해각서체결
    신의성실 및 협력의무 / 신탁일반에 관한 사항 / 부동산권리 서류
  • 사업계획수립
    사업타당성 검토 및 최유효 활용방안 수립 / 건축 및 자금계획 / 분양 및 임대계획
  • 사업약정체결
    신탁목적 및 신탁재산 확정 / 설계 감리, 시공사 선정 / 분야계획 / 자금조달 및 차입계획
    / 신탁재산의 관리운용 등에 관한 사항
  • 실시계획 작성 및
    협의
    사업계획 협의 및 확정 / 기본설계
  • 신탁계약체결
    (신탁동기)
    소유권이전 및 신탁등기 / 수익권증서 교부
  • 설계 및 시공, 분양
    설계 및 인허가 / 시공사 선정및 공사도급계약 / 공사착공 / 소요자금 차입
    / 분양 및 임대
  • 건물준공
    준공검사 및 공사비 지급 / 소유권 보존 및 신탁등기 / 화재보험 부보
  • 관리운용
    미분양처분 / 차입금상환 / 계산기간별 수지계산 및 수익금교부
  • 수익금지급
    신탁재산반환
    사업종료 최종계산서 작성 / 신탁등기 말소 및 소유권이전
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