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관리형 토지신탁

1 ) 관리형 토지신탁이란?

건축자금이나 개발 Know-how가 없는 토지소유자를 위하여 신탁회사가 토지소유자로부터 토지를 신탁 받아 신탁회사의 전문지식을 바탕으로 건축 또는 택지조성하고 이를 분양 또는 임대하여 발생한 수익을 토지소유자에게 돌려드리는 제도인 일반형 토지(개발)신탁과 유사한 개념으로 신탁회사가 당해 사업의시행자(사업주체)가 되지만, 사업비 조달을 위탁자 또는 시공사가 하여 사업을 진행하는 신탁 제도입니다.

2 ) 관리형 토지신탁의 구조도

  • 부동산신탁회사(수탁자)←→① 신탁계약←→토지소유자 (위탁자·수익자)
  • 부동산신탁회사(수탁자)←→ ② 공사도급계약←→ 건설회사
  • 건설회사→③ PF 지급보증/책임준공→금융기관
  • 금융기관→④ 토지대 잔금 PF→토지소유자 (위탁자·수익자)
  • 부동산신탁회사(수탁자)→⑤ 수익권증서교부→금융기관
  • 수분양자/임차인←→ ⑥ 분양계약←→⑦ 분양대금수납→부동산신탁회사(수탁자)
  • 부동산신탁회사(수탁자)→⑧ 대출금상환 (분양수입금 범위내)→금융기관
  • 부동산신탁회사(수탁자)→⑨ 소유권이전→수분양자/임차인
  • 부동산신탁회사(수탁자)→⑩ 수익배당→토지소유자 (위탁자·수익자)

3 ) 관리형 토지신탁의 종류

분양형 토지신탁
탁토지에 건축, 택지조성 등의 사업을 시행한 후 이를 분양하여 발생하는 분양수익을 수익자에게 교부하는 신탁
임대형 토지신탁
신탁토지에 건축, 택지조성 등의 사업을 시행한 후 일정기간 동안 임대하여 발생하는 임대수익을 수익자에게 교부 하는 신탁

4 ) 관리형 토지신탁의 장점

사업 안정성 제고
  • 개발사업에 대한 시행자의 권한을 신탁회사가 이양 받아 사업관리를 하므로 준공 정산 시까지 안정적인 개발사업을 수행할 수 있습니다.
  • 신탁법에 의해 신탁재산(부동산, 자금)이 온전히 보전되어 개발사업 추진시 신탁재산에 대한 제한물권 설정을 방지하고 신탁재산의 강제 집행이 금지되어 안정적인 사업추진이 가능합니다.
분양성 제고 및 투명한 자금관리
신탁회사가 분양계약 당사자가 되므로 대외적으로 수분양자들에게 안정적인 사업구도를 표명할 수 있어 분양률을 효과적 으로 제고할 수 있으며 신탁법에 의한 개별 계정관리를 통한 투명한 자금관리로 수분양자의 신뢰를 확보할 수 있습니다.
사업지연 예방
  • 계약지연,약정위반,부당행위를 원천적으로 방지하고 시공사와 시행사간 예기치 않은 분쟁으로 준공,입주지연 등을 사전 에 예방 (신탁회사 명의 보존등기)하고, 이해관계인의 실질적인 권한을 향유할 수 있습니다.
  • 공사비 채권의 안전한 확보가 보장되어 분양 및 미분양분에 대한 신속한 처리가 가능합니다.
상업시설의 선분양 및 안정적인 현금흐름 유지
건축물분양에 관한 법률”의 시행에 따라 상업시설의 선분양은
  1. ① 신탁사와 신탁계약 및 대리사무 계약체결
  2. ② 보증보험 상품 이용
  3. ③ 골조공사 2/3완료 후 2개 시공사 연대보증 시에만 가능합니다.
따라서 관리형 토지신탁사업으로 상업시설 선분양 및 안정적 현금흐름 유지가 가능합니다.
통상, 시공사간 타사 연대보증을 회피하는 경향이 많고 보증보험 상품 대비 신탁회사는 저렴한 신탁수수료로 경쟁력이 높은 것은 물론, 지속적인 사후관리 서비스가 가능합니다.

5 ) 관리형 토지신탁과 일반형 토지신탁의 비교

관리형 토지신탁과 일반형 토지신탁의 비교
역할 관리형 토지신탁 일반형 토지신탁
사업주체 신탁회사 신탁회사
사업비 조달 위탁자 또는 시공사 신탁회사
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