주요메뉴 건너뛰기

담보신탁

1 ) 담보신탁이란?

현행 저당제도를 대신할 수 있는 선진담보기법으로 부동산소유자가 자신의 채무이행을 보장하기 위하여 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익권증서를 교부 받아 그 수익권증서를 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수 있는 제도이며, 현행 저당제도보다 신속하고 비용도 저렴합니다.

2 ) 담보신탁의 구조도

  • 부동산신탁회사←→① 신탁계약←→위탁자(대출 예정자)
  • 부동산신탁회사→② 수익권증서 교부→수익자(대출기관)
  • 수익자(대출기관)→③ 대출→위탁자(대출 예정자)
  • 위탁자(대출 예정자)→④ 상환→수익자(대출기관)
  • 위탁자(대출 예정자)→⑤ 계약해지→부동산신탁회사
  • ⑥ 신탁재산 환가요청(채무불이행시 신탁재산 환가절차임)→부동산신탁회사
  • 부동산신탁회사→⑦ 환가(채무불이행시 신탁재산 환가절차임)사→신탁재산(담보부동산)
  • 부동산신탁회사→⑧ 정산(채무불이행시 신탁재산 환가절차임)사→수익자(대출기관)

3 ) 담보신탁의 장점

부동산담보신탁은 담보제공자에게는 비용절감의 혜택을, 금융기관에게는 채권확보 및 담보관리의 편리성을 드립니다.

담보신탁의 장점
역할 일반형 토지신탁
부동산소유자(채무자)
  • 대출관련 부대비용 절감
  • 채권실행시 공매로 처리하기 때문에 법원경매의 폐해(저가경락 및 경락지연에 따른 재산손실) 예방
  • 소유권이 신탁사에 이전되므로 압류, 경매 등 각종 권리 설정이 배제되어 재산권을 보호받을 수 있음
  • 추가 대출시 비용절감 및 절차 간편
채권기관(대출기관)
  • 신탁회사가 담보물을 관리하여 관리비용 및 인력 절감
  • 공매로 처리하기 때문에 채권실행시간 단축 및 비용 절감 가능
  • 신탁재산은 담보부동산 소유자가 법정관리, 화의, 파산 등의 법적 절차 중에 있는 경우에도 재산보전처분을 받지 않아 채권보전에 유리함

4 ) 담보신탁의 제도와 저당제도의 비교

담보신탁의 장점
구분 담보신탁 저당제도
담보설정방식 신탁회사로 소유권이전 근저당권 설정
담보부동산 관리 신탁회사 관리 대출기관 관리
신규임대차, 후순위권리설정 배제 가능 배제 불가능
담보취득후 우선채권 발생 여부 신탁등기후 발생 불가 임금채권 발생가능
강제집행 방법 신탁회사 직접 공매 경매
강제처분 소요기간 단기 장기
강제집행절차 간편 복잡
강제집행 소요비용 적음 많음
부동산 처분가액 상대적 고가 저가
물상대위권 행사 사전압류 불필요 사전압류 필요
재산보전 처분 대상 아님 대상
채무자의 소용비용 적음 많음

5 ) 담보신탁의 활용사례

복잡한 부동산을 신탁한 후 대출받는 경우
부동산소유자가 보유중인 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 계획이었으나 담보부동산이 여러 곳에 산재해 있고 일부 부동산에는 복잡한 권리관계가 있어 담보로 인정받을 수 있을지 고민이었음.
신탁회사에 담보신탁 계약을 체결하여 복잡한 권리관계가 진행중인 부동산에 대한 적절한 조치를 취하고 각 부동산을 수탁하여 이를 근거를 신속히 수익권증서를 발급함으로써 부동산 소유자가 금융기관에서 쉽게 대출을 받을 수 있었음.
적은 비용으로 적기에 대출받은 경우
부동산소유자가 긴급히 자금이 필요하여 금융기관으로부터 담보여신을 지원받을 계획이었으나 각 금융기관별 근저당설정등기절차에 따르는 비용이 많이 소요될 뿐만 아니라 무엇보다 시간이 촉박하여 적기에 자금을 지원받을 수 없는 위기에 처하였음.
신탁회사의 담보신탁 계약을 체결하여 신속히 등기절차를 완료하고 금융기관에 수익권증서를 발급하여 저렴한 비용으로 부동산 소유자가 필요한 시기에 대출을 받을 수 있게 되었음.
상단가기